好地段的洋房小区，为什么只能卖8千？
看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
第303期的问答如期推出，本次精选2024.9.6-2024.9.12的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、小陈你好，总价150万左右，三房两卫，精装现房，有推荐吗？位置离市中心越近越好，现在虽然没有小孩，但最好还是要有好小学和好初中。
答：二环内很难有，因为你要求其实不低，能够同时满足好小学+好初中的组合不多。
二环周边，巫家坝区域可以关注下，位置适中，教育配套满足，同时也有比较多现房小区。
举个例子，中国铁建西派城樾119平米户型，三房两卫，精装修，买下来低楼层房源140w+，能享受到比较好的小区配置，大中庭景观园林，精装档次也不错，带墙纸+多柜体交付，而且是现房。
2、二环内或二环附近，家里有小孩过两年上学，也准备以后把老人接上来住，30万首付能买到四房吗？
答：目前二环附近总价最低的四房应该是山海湾金澜锦翠，103平米四房，总价130多万可以买到，而且今年年底就可以交付。（近期它也要新推精装楼栋了）
小区最大亮点是位置和配套都非常优秀，二环边的位置，离市中心万象城这些大商圈都不远；自身配套关上实验学校（已经开学），小区楼下也有商业街，距离融城金阶商业300米左右；步行到官渡森林公园也是两三百米左右，官渡区人民医院也在1公里范围内，能够同时满足全家人所需要的读书、购物、医疗、公园全方位的生活配套。
3、市中心上班，想在二环内或者附近买房，希望能兼顾未来小孩读书需求和地铁通勤，之前看过市中心的一些楼盘，但价格太高放弃了，有其他更有性价比一点的楼盘推荐吗？
答：可以看看西二环、三号线西苑站附近的中铁时代央著，交通非常便利，无论是自驾还是公共交通都非常便利，乘坐三号线到五一路只有四个站，到东风广场五个站。
现在项目也签约了昆一中西山学校，九年一贯制公立学校，能够一次性解决小孩小学+初中读书的问题。
同时，这个项目价格比较亲民，1.15-1.25w之间，今年年底即可交房，性价比非常高。
4、老师，金地峯境配套的学校和万科城长城中学是同一个学校的两个办学点吗？在学校的管理上和教师配备上是否相同。
答：
按照金地峯境宣传，2025年学校实行过渡政策：
“情况一:金地峯境的配套学校如25年9月1日前能交付，就正常入读。
情况二:如果25年9月1日无法交付，则由教育局统筹至昆八长城新城校区本部或融创春风十里融创小学借班入读，名额280名，6个班级。”
开发商宣传是“这六个班属于昆八长城学籍、师资也是昆八长城”，但不确定是不是与万科城长城中学的师资一样，因为还是会存在新招老师的情况。
同时，金地峯境还不确定到底是同一学校两个办学点，还是万科城的长城中学扩建，这个待定，还没有最终结论，暂时无法判断。
5、请问一下主编昆明湖和卓越滇池晴翠哪个性价比高呢？
答：是优先读书的话，我倾向于昆明湖。
昆明湖配套的师大实验中学昆明湖校区的成绩非常优秀，在盘龙区内也是数一数二，而滇池晴翠的学校要2026年才开学，还没有成绩。
从居住舒适度上看：
昆明湖自身有成熟的临街商业，但距离大商圈也有三四公里了，交通不算便利，离地铁稍远。
滇池晴翠周边同样也没有大商圈，好在临近地铁站，通达性是不错的。同时，临近滇池、周边生态公园居多，居住氛围相对安静一些，这里更适合养老型居住。
6、老师，请问春城华府117平户型推荐吗？两个小孩要读书。买二楼的房子会有哪些影响。
答：这个户型除了是中户、没有独立玄关之外，其他都蛮好的，非常方正，动静分离，南向开间充足。
2楼主要担心采光问题，如果是5栋的中户，2楼采光勉勉强强，冬至日也有1小时左右采光（满足基本要求）。
除采光以外，2楼还有几个常规情况需要注意，二楼的房子需要注意返水问题和一楼是否有底商的问题。第一是，底层位于排水管末端，有的情况是1楼单独管道，2楼以上同一个管道，那么2楼就更容易造成管道堵塞，形成室内返水。（即便管道不堵塞，也容易有点返味）。
第二是，如果楼下有底商，也容易出现一些影响，比如，噪音、排烟管道等问题。（无论开发商是否强调不能做重餐饮还是商家开火做饭自己吃，楼上居民实际中很难维权）
我看规划图上5栋楼下是有底商的，规划是养老服务设施。
因楼层特殊，最好还确认一下低楼层外立面是否有特殊的装饰线条和材料，是不是窗户尺寸与其他楼层有差异。
建议向开发商明确上述问题，结合价格再做决定。
7、工作生活在南边，考虑书包。龙湖学宸府和龙湖青云赋哪个好些？
答：
龙湖学宸府地段优于青雲赋，但青雲赋学校优于学宸府。
二选一，优先书包的话龙湖青雲赋吧。
若考虑兼顾一下地段和学校，也可将巫家坝的项目纳入考虑范围。
8、老师，招商雍珑府和西派城樾、雅居乐中央雅府怎么选，计划首付30 万以内，小孩 2 岁，考虑以后读书，本人在新亚洲附近上班。
答：若对学校有强需求，倾向于在巫家坝中选择，小学+初中都是很不错的学校（且是嫡系校区）。
雅居乐的学校则没有巫家坝学校那么明显的优势。
但是，雅居乐9k-1w，招商1w-1.1w，西派1.2-1.3w（这个是精装），同时雅居乐也离你最近，实际上选雅居乐是最节约时间+金钱成本的。
建议从家庭角度出发，能接受为孩子读书付出的程度来决策。
9、雍锦园怎么样？
答：
这个项目优势不算突出，位置在穿金路中段，周边很成熟，但没有大商业和地铁。小区地块分散，几栋楼中间还有条市政道路，产品设计也不算优秀。
这个项目快卖完了，只有40多套房源了，现阶段价格1.2-1.3w，如果尾盘阶段价格上能有明显调整的话，可以适当考虑。
10、你好，草海片区的房子值得入手吗？比如中铁诺德山海春风单价到多少值得买入？
答：草海片区洋房还是非常稀缺的，主要因为后期没有待开发住宅用地了。环境好，低密度，位置离市中心和商业都不远，除了没有好学校之外其他都不错。
目前二手房报价也不高，便宜点的1.9-2.1w，贵的2.7w左右，看具体房源和楼层。今年以来成交价都在2w左右，就这个价来说前房主也是在亏本出手。
还可对比一下金地云海一号、华夏四季等项目，位置类似，产品类似。
11、老师，你好！目前有双河湾房子（2个娃），当前户口所在区域可以读书林一小本部（但初中对口不好），有必要换一个公立学区房吗？如果要换，师大实验昆明湖校区、云大会展、上海师范大学附属官渡区学校，综合考虑，哪个是最优选？谢谢。
答：其实双河湾配套的金岸中学在西山区也属于中山水平了，只不过这是私立，每年学费要两万左右。
如果还想更好，你提到的几个中，学校成绩最好的是师大实验昆明湖，但若不想特别鸡娃，综合来看云大会展成绩也不错，也离你相对近一些，我更建议选这个。
12、不配备任何学校的新房，给推荐推荐。位置能往好的地段靠最好，预算150以内吧。
答：柳岸晓风，南三环大商汇附近位置，旁边有盘龙江生态景观带，内部小区配置不错，绿城开发相对能够把控细节，缺点是没有学校+有三栋回迁房（单独管理），现在调价了1.2w多，150w出头预算刚好能买到120多平米的。
也有读者提到附近的朝朝暮暮，也可以，小区配置也很高，位置类似，距离南悦城商业还更近，但这个缺点是物业费偏高（4块）以及改善细节稍微逊色点。
若喜欢洋房小区，这个预算内也可看位置相对不那么有优势的地段，如西三环的金川府，东白沙板块的中海云麓九里，都可买到低密度洋房小区，小区环境好且交付都不错，小区环境比较上档次。
点击阅读更多原创文章
2
二手房及其他
1、老师，水逸康桥的二手房怎么样？
答：环境不错，距离地铁不远，同时也可有高新一小的书包，这两年房价下来后比临近的次新房高层住宅更有性价比，缺点是有一定房龄。（还是比较推荐买它的）
具体测评可看这篇文章吊打新房 来见识一下昆明真正的“花园”小区
2、德润香山府、海珀澜庭18楼那种，碧桂园KCC，这三个对比哪个更好。
答：不需要读书的话倾向于选择海珀澜庭，位置上距离南亚不远，同时也临近滇池、大观楼等，位置、居住环境、商业兼得。
其他方面，内部环境最好的是碧桂园kcc，学校配套最好的是德润香山府。
3、北市区的蓝光林肯公园值得入手吗？
答：可上明通小学。
跃层设计面积赠送大，96平米户型实得在130以上，买下来便宜的建面单价1.1-1.2w，还是比较划算的。（可以买）
若不考虑它的跃层户型，还可对比下俊发逸璟峰，物业和维护更好一点。
4、中天融域二手房怎么样，价格低的有些离谱。
答：12层洋房，小区本身指标其实是很不错的，容积率2点几，位置也很好，就在大商汇、广福路附近，临近的朝朝暮暮高层小区都要1.2w以上。
但产品设计上，小户型还是做了筒子楼，80多平米的户型还是单面采光，物业、小区维护不够好。
该小区最大问题还有就是之前开发商倒闭、土地证疑似未解押，现在小区还没通燃气，成交价仅8k左右。
--- END ---
推荐阅读
--- END ---
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】
留言美三代，点赞富一生！